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特许金融分析师CFA:谈房价疯涨背后的CFA考试年轻人

2018-09-05dgh

  
  特许金融分析师CFA,谈房价疯涨背后的CFA考试年轻人,今天一起和大家揭晓;房价爆炸性疯涨的原因
 
  或许你会说,“都是房地产公司的锅!”

       特许金融分析师,cfa考试
 
  但我今天想用CFA中股票估值中一个简单的指标——市盈率(P/E)的知识来分析一下房价疯涨的原因。CFA还没有备考的考生们可以了解一下CFA考试科目这篇文章,可以帮你深入学习《CFA考试科目有哪些,比如财报、固收、衍生品、另类投资等
 
  市盈率(P/E)
 
  P代表Price,E代表earnings。
 
  市盈率(P/E)代表的是股票价格与公司净利润的比率,换句话说,这个指标代表着价格是否合理。
 
  这个指标越大,说明泡沫越大;指标越小,则投资价值越大。价格除以每年的盈利,这个指标也代表了用多少年可以收回期初的本金。
 
  楼市中的P/Eratio,price价格很好理解,是对应到房产的价值。那earning代表什么呢?公司有每年的净利润来反映公司每年流入的现金流,但房子放在那里是不会产生现金的。
 
  可以联系到租房市场的房租价格,它代表了房子每年带来的资产流入。
 
  以北京房东为例,近几年来,Price房子的价格在过去的15年间上升了将近20倍,而北京的租金在这期间也就上升了1.5-2倍。
 
  这使得P/Eratio的值迅速变大,我们需要警惕这个迅速变大的数值。
 
  CFA考试其中一道题帮你说明为什么房价会疯涨呢?
 
  1.需求拉动
 
  从城市化开始,买房的人群不断增多,对于房子的需求也就不断上升,市场上的房产供应远远不及购房者的需求。
 
  但是我们来看一组数据,从2003年到今天,北京东城区楼市的价格从9k左右涨到了18w,涨了20倍。
 
  但城市人口的增长速度肯定是达不到这个水平的,所以这不会是造成楼市上涨的主要原因。
 
  2.成本推动(土地价格上升)
 
  一部分人认为是因为住房成本上升,尤其是土地价格的上升造成了房价的上升。
 
  但是土地价格和包括其他建筑材料成本价格反映到经济学中,可以用通货膨胀率来反映,而我国的通货膨胀率是相对比较平稳的,15通货膨胀率也不足以达到2000%的水平。
 
  因此成本增加也不是楼市上涨的主要原因。
 
  3.收入增加(GDP正常)
 
  还有人认为是由于我们的收入增长,消费水平提高。但是这15年间的收入增长率大约是1.5-2.5倍。
 
  举个例子,2003年在北京收入5000元,相当于现在收入1W元左右,但这也不足以拉动楼市的疯狂上涨。
 
  4.货币超发(造成了房子的金融属性)
 
  2008年金融危机时,有一笔4万亿的资金救市。CFA中经济学里面的货币政策中有提到,货币存在杠杆效应,实际产生的资金量要乘以乘数。
 
  如果法定存款准备金是10%,这个乘数就是1/10%=10。在救市后,用了宽松的货币政策来刺激经济。
 
  这部分资金,如果没有流入实体,而是进入了楼市,就会造成了房屋的金融属性。
 
  有些避险资金为了保值增值,就把钱投入到楼市中,房子的居住属性就会变质,成了金融投资产品。
 
  炒房者在二级市场炒房,这部分炒房资金在会计科目中被称为投资性房地产。
 
  CFA考生总结
 
  由此可见,楼市的上涨主要是由于货币超发所导致的,而在目前国家去杠杆的大背景下,楼市价格相信很难再次有一个爆发性的上涨。
 
  房子是用来住的,而不是用来炒的。最后大家值得一读《从业10年,告诉你CFA是什么,CFA在中国有哪些福利
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